关于德国房产税你需要知道的一切

房产转让税

当您在德国购买房地产时，您必须支付房产转让税，在德语中称为Grunderwerbsteuer。在您的购买后的一个月内，您会收到房产所在的联邦州（Bundesland）的账单（称为Grunderwerbsteuerbescheid）。税率是按售价的百分比计算的，各州的税率也不尽相同。在柏林，房产转让税的税率为6%。在其他州，税率在房产价值的2.5%和6.5%之间变化。在支付这笔税款之前，房地产购买将不会被公证处登记。

资本收益税

在许多情况下，卖家还必须为所出售的房产缴税。像柏林这样的德国房地产市场正在迅速扩张，由于价格大幅增长，随着时间的推移，房产很可能会增值。如果以高于购买时的价格出售，其收益被称为资本收益，在德国被视为应税收入。例如，如果你在2010年以15万欧元购买了一套公寓，而你在2016年以22万欧元的价格出售该公寓，所获得的资本收益为7万欧元（注意，这些价格不包括收购成本）。德国的个人所得税是按累进税率征收的。收入在9,408-57,050欧元之间的，征收14%至26%的税，收入超过57,051欧元的，征收42%的税，如果你的收入超过270,500欧元，你将被征收45%。非居民的外国人只对源自德国的收入在德国征税。

业主可以从总收益中扣除某些费用，例如与维修有关的支出。但是，如果维修费用超过房屋购买价格的15%，则不得在完成的那一年进行扣除。相反，这些费用将被添加到房产的折旧价值中。德国房产的折旧率，现有房屋为2%，新建房屋在前八年为3%。好消息是，资本利得税也有例外，对于价值大幅增加的房产来说，资本利得税可能非常昂贵。首先，如果你拥有自己的房屋，并且它是你的主要住所至少有两个完整的年份（1月至12月），你在出售时将不必支付资本利得税。此外，在拥有10年后，出售房产的任何利润都不会产生资本利得税。

如果你确实在购买房产的十年内出售了房产，而且以前的免税政策不适用，那么出售房产所获得的资本收益将按照标准的累进所得税率加团结附加费征税。在买方支付购买价格的那个财政年度，该利润被认为是你收入的一部分，你将被相应地征税。然而，在计算应税资本收益时，收购成本和一些装修成本可以从销售价格中扣除。

地方房产税

房产税，在德语中称为Grundsteuer，在当地缴纳，由房产所在的州决定。税率基于房产的评估价值（位置和大小通常是决定因素），每一种类型的房地产，包括未开发的土地，都要缴税。德国的地方房地产税率通常相当低，在0.26%和1%之间。税率是基于房地产的财政价值（德语为Einheitswert），通常低于房地产的市场价值。这个数字再乘以一个位置系数。在前西德各州，这个系数在2.6-6%之间，而前东德地区的系数为5-10%。然后，根据各州的情况，得出的数字还要加上另一个系数。所有这些令人费解的数字计算出来的结果是较低的。在柏林，一个标准的公寓预计每年要支付80到150欧元。这种税每年计算一次，但通常每三个月向当地的税务局（Finanzamt）支付一次，而且对德国的所有业主来说都是强制性的。

租金收入

在德国，对房东的租金收入的征税方式与普通所得税相同，采用累进税率。任何位于德国的房产如果因出租而产生收入，都要缴纳所得税，并且必须每年通过财政报告（称为Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige）申报。然而，你可以从租金收入中进行某些扣除。例如，来自抵押贷款的利息，维护和修理费，房产税，以及房地产经纪人或会计师的费用。税收也取决于租房本身--长期或短期，是否有家具，是私人拥有还是由公司拥有，等等。

所有这些听起来可能让人不知所措，但请记住，在德国购买房产对许多人来说仍然是一个可以负担和实用的选择，而且可以成为一项合理的长期投资。如果你打算在你的家中居住多年，购买房地产尤其有意义。